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 4月12日下午,全球房地产服务商第一太平戴维斯发布2019年第一季度北京房地产市场研究报告。

上述报告显示,2019年一季度,北京商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,该季度一手普通住宅市场新增供应达103.75万平方米,同比上涨100.1%,成交面积为94.22万平方米,同比上涨133.1%。可以看到,一季度北京楼市出现了回暖趋势,购房需求得到逐步释放。

刚有起色的北京楼市,转眼就被浇了盆冷水。国管公积金中心近日宣布,4月15日起,二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷款60万元。

据中新网,中原地产首席分析师张大伟分析认为,因为之前市场已经炒作收紧,这个政策落地,对市场直接影响不大,但从心理层面肯定会影响“小阳春”持续。对最近有所回暖的北京楼市将有非常大的心理影响。

二套房“认房又认贷”

每经小编了解到,国管公积金是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金,还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。国管公积金部分可以异地使用,但主要是在北京,主要是央企职工等,其他城市非常少。国管在正常年份只占公积金贷款中的12%左右。

国管与市管的区别,基本上国家企业的公积金都是国管,地方省市的公积金是市管,一般的企事业单位的也是市管。国企大多是国管。

在去年9月,北京市管公积金就开始“认房又认贷”,现在国管公积金终于跟进执行。按照这一新政,借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的,按首套住房贷款政策办理。

借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。换句话说,曾经贷款买过房,无论是商贷还是公积金贷,现在卖小买大,从4月15日起按二套房认定。被认定为二套以上住房的,不予贷款。

调整首付款比例

图片来源:摄图网(图文无关)

新政此次也同时调整了首付款比例。首付款方面,根据规定,借款申请人购买经济适用住房的,首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%;购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%。借款申请人购买存量房屋的,购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。

贷款额度方面,首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率;二套住房贷款最高额度为60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

新政还指出,在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。同时,贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。

购买政策房将给予支持

每经小编注意到,新的政策仍然支持职工购买政策房。中央国家机关住房资金管理中心方面解释,新政对购买政策性住房的职工申请贷款在贷款额度、房屋套数认定和审批时效上都优先给予了支持。

据悉,职工购买政策性住房的,确定住房公积金个人住房贷款额度时不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素;购买经济适用住房申请贷款,按首套住房贷款政策办理;购买共有产权住房等政策性住房申请贷款,按借款申请人名下实际住房和贷款情况确定贷款适用政策。

此外,证明材料也将进一步精简。借款申请人申请贷款时,只需携带身份证明、婚姻证明、购房首付款证明等材料原件,无需提供复印件;借款申请人一方在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的,无需提供《住房公积金个人查询单》;通过全国住房公积金异地转移接续平台转入资金中心缴存住房公积金的,无需提供原缴存城市公积金中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》;部队转业人员住房公积金缴存时间不满足相关规定的,提供转业证,无需提供其原所在部队开具的《住房公积金缴存证明》。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网表示,此次政策调整体现了政策收紧的导向和管控思路,最核心的就是落实公积金贷款“认房又认贷”的政策,有助于把控公积金贷款发放节奏。

严跃进指出,此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房,满足首套房刚需,遏制投资投机性的炒房需求,对北京市场影响比较明显。未来刚需楼盘销售预计好一些,改善型楼盘销售将受到一定影响。

张大伟则表示,在国管公积金收紧,包括青龙湖等区域供应井喷下,北京楼市刚起来的“小阳春”,很快会被打击。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响,市场很可能比3-4月有所下行。

来源:网易财经                         时间:2019-04-15

今年楼市调控新政策

4月份,众多美剧迷期待已久的《权力的游戏:冰与火之歌》第八季上演,国内楼市也正演绎着一场冰与火的现实剧。

4月16日,国家统计局70城房价出炉,楼市“春天”在这些数据中得到清晰的验证,其中尤以一二线最为明显,部分三四线则陷入低迷、收缩。

市场分化之下,“因城施策”的调控也发生分化,在一些城市限售到期、“抢人”大战爆发的同时,一些城市却收紧了调控,各个城市间的调控节奏和具体措施都明显不同,不过,“防止房价大涨大跌”成为基调。

楼市“一刀切”的时代彻底过去了。中国房地产市场和调控正在进入一个新的时期,城市之间的分化将是长久的趋势,包括增量与存量市场均是如此。增量市场将发生在二次城市化的城市群和都市圈;一线城市等普遍已进入存量市场,开发商运营进入深水区。

多面城市与市场

4月16日,国家统计局3月70城房价数据显示,一二线和强三线城市全面回暖,一线热度明显上升。

70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨,是2018年11月以来的新高。2月为57城;此外,70城房价全部同比上涨,全部超过去年同期水平,一线城市同比上涨4.2%。

环比数据显示,丹东涨幅1.9%领跑全国;一线城市中,北京新房价格有所回暖,广州则领跑新房涨幅。上海、深圳环比微跌。北上广深分别涨0.4%、跌0.1%、涨0.8%、跌0.3%。

统计数据似乎并不能反映一线城市市场的热度。以深圳为例,上周末,深圳豪宅大盘半岛城邦四期开卖在即,多名意向购房者赶往销售中心。备案价格显示,四期新房9.2万/平方米起,而三期二手房最高报价高达17.5万/平方米,在政府限价政策下,深圳再次出现了豪宅套利机会。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,“从去年第四季度的后两个月,一二线城市就开始出现利率下调,包括一些限制性政策也出现了松动。部分城市楼市开始向上走”。

在统计局公布的房价数据中,赣州、韶关是为数不多的3月新建商品住宅价格环比下跌的三四线城市。

以赣州为例,去年住宅成交283万平米,同比增幅32.8%,目前不足30万平米的存量,去化周期不到两个月。但根据中指院数据,去年12月份赣州房价已现疲态,在连涨11个月后变成下跌,跌0.09%,均价为7925元/平方米。彼时起章贡区、南康区、赣县区均出现明显回调。

而韶关的房价已连续两个月下跌。2月韶关环比跌0.1%,1月份则是环比微涨0.5%。

三四线城市的疲态在房企财报中亦有显现。如万科计提南充项目存货跌价准备1.5亿元,绿城计提浙江绍兴诸暨市绿城广场项目0.09亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为,个别三四线城市房价下跌,并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。现阶段,三四线楼市还运行在高位,但分化的情况已经出现,“有些区域市场的确熄火了”。

且目前市场真正“熄火”的城市,多具有一些共同的特点,即缺乏经济支撑、人口外流等“城市空心化”的特征。相比之下,很多三四线城市楼市运行仍然良好,比如部分位于都市圈的三四线城市,以及具有产业、资源等优势的三四线城市。

调控新阶段

市场分化之下,“因城施策”下的调控也表现出明显的差异性。

据记者了解,作为国内最早出台限售令的城市,目前厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外,福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。

开年以来,杭州、深圳等地接连放松人才落户政策,新一轮的“抢人”大战上演,而根据这些城市的楼市政策,落户即可购房,实际上间接突破了限购。

与此同时,一些城市却收紧调控。

4月以来,北京、深圳、长沙、合肥等地陆续出台楼市收紧政策,以整顿房地产市场,遏制投资炒作。

4月15日,国管公积金出台新政,对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,最高贷款额度由80万元降至60万元,贷款期限不超过25年。

深圳、合肥、长沙也先后公布楼市收紧政策,规范商品房销售行为。整治“楼霸”、查处“哄抬房价”等行为。

张大伟认为,稳地价、稳房价、稳预期是今年中国房地产政策的关键,“三稳成为最关键的政策方向。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定”。

宋丁也持同样的观点,“目前政策的放宽十分谨慎,既不能让楼市出现一路上涨,同时也不能够出现下跌,要始终保持在窄幅波动的格局里。”

同时宋丁表示,楼市政策会逐步走向碎片化,不同的城市间分化也会进一步加剧,过去一刀切的时代已经结束。现在不单是城市之间,甚至是城市的不同片区之间,政策的分化差异都会特别大。

诸多业内人士也认同,中国房地产市场和调控正在进入一个新的时期,城市之间的分化将是长久的趋势,包括增量与存量市场均是如此。

增量市场将发生在二次城市化的城市群和都市圈。随着“收缩型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈,未来的城市规模将逐渐向外延拓展,随之而来的住房需求是增量市场的主力。

贝壳研究院研究显示,在房地产市场经过了多年的高速发展之后,一线城市和部分二线城市,由于土地资源的稀缺性,城市可开发空间逐步缩小,压缩了新房市场的空间,二手房交易量逐步上升,市场进入存量房时代。

多家机构的调研显示,目前四个一线城市全部进入了存量时代,二手房销量远超一手房。在这些城市,开发商存量运营进入了深水区。

记者的调查显示,开发商在一线城市的运营业务主要包括购物中心、写字楼、长租公寓、物流仓储、产业园区等,在这些存量市场,运营能力将成为开发商们竞逐的焦点。

来源:至诚财经                         时间:2019-04-17

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